空き家になった実家を放置するとどうなる？管理不全空家・特定空家と固定資産税の特例を条文で整理（実家じまい）

執筆・確認: バクテン所長 親の介護・実家じまい / 空き家の放置と公的ルール

親が施設に移った、親が亡くなった。実家に誰も住まなくなると、「しばらくはこのままでいいか」と考えることがあります。一方で、「空き家を放置すると固定資産税が上がる」「罰則がある」という話も耳にします。

実際に法律に書かれているのは、どういうことなのでしょうか。この記事では、空き家の放置に関わるルールを、条文の言い方のまま 整理しました。先に要点を示すと、次のとおりです。

実家じまい全体の進め方は「実家じまいは何から始める？段階ごとの相談先と期限のある手続きの全体地図」にまとめています。この記事は、その段階5（家の行方を決める）のうち「管理して残す」を選んだとき、またはまだ決めずに置いておくときに関わるルールを扱います。

段階 × 根拠条文 × 市町村ができること × 所有者に起きることの表

空き家に対して市区町村がとれる措置を、段階の順に並べました。空き家になったら必ずこの順に進む、という表ではありません。 条文に書かれている段階と、それぞれの段階で所有者に何が起きるかを並べたものです。命令を経ない例外（22条10項・11項）もあります。

段階 根拠条文 市町村ができること 所有者に起きること
前提：所有者・管理者の責務 空家法5条 ― 周辺の生活環境に悪影響を及ぼさないよう、適切な管理に努める（努力義務）。国・地方公共団体の施策に協力するよう努める
管理不全空家等：指導 空家法13条1項 特定空家等に当たることにならないよう、必要な措置をとるよう指導できる 指導を受ける
管理不全空家等：勧告 空家法13条2項 指導しても状態が改善されず、そのまま放置すれば特定空家等に当たるおそれが大きいと認めるときは、必要な措置をとるよう勧告できる 勧告を受けた管理不全空家等の敷地は、固定資産税の「住宅用地」から除かれる（地方税法349条の3の2）
特定空家等：助言・指導 空家法22条1項 除却・修繕・立木竹の伐採など、周辺の生活環境の保全を図るために必要な措置をとるよう助言・指導できる 助言・指導を受ける
特定空家等：勧告 空家法22条2項 助言・指導しても状態が改善されないときは、相当の猶予期限を付けて、必要な措置をとるよう勧告できる 勧告を受けた特定空家等の敷地は、固定資産税の「住宅用地」から除かれる（地方税法349条の3の2）
特定空家等：命令 空家法22条3項〜5項 正当な理由がなく勧告に係る措置をとらず、特に必要があると認めるときは、相当の猶予期限を付けて、その措置をとるよう命令できる 命令の前に通知書を受け取り、意見書などを出す機会がある（4項）。通知書の交付を受けた日から5日以内に、公開の意見の聴取を請求できる（5項）
命令違反：過料 空家法30条1項 ― 22条3項の命令に違反すると、50万円以下の過料
特定空家等：行政代執行 空家法22条9項、行政代執行法2条・5条・6条 命令された措置が履行されないときなどに、行政代執行法の定めに従って、市町村長が自ら措置を行い、または第三者にさせることができる 命じられた措置（除却など）が所有者に代わって行われる。要した費用は義務者（所有者）から徴収される
特定空家等：略式代執行・緊急代執行（命令を経ない例外） 空家法22条10項〜12項 命令対象者を過失なく確知できないとき（10項）、災害その他非常の場合で、緊急に措置をとる必要があり命令するいとまがないとき（11項）は、命令対象者の負担において、自ら措置を行い、または行わせることができる 命令を経ずに措置が行われることがある。費用は命令対象者の負担で、徴収には行政代執行法5条・6条が準用される（12項）

※ e-Gov法令検索「空家等対策の推進に関する特別措置法」第5条・第13条・第22条・第30条、e-Gov法令検索「地方税法」第349条の3の2、e-Gov法令検索「行政代執行法」第2条・第5条・第6条（いずれも2026-11-03確認）をもとに作成。条文の言い回しは一部要約しています。

表から読み取れるのは、次の2点です。

空家等・管理不全空家等・特定空家等の違い

空家等

空家法2条1項は、「空家等」を、建築物やこれに附属する工作物で 居住その他の使用がなされていないことが常態であるもの と、その敷地（立木などを含む）と定めています。誰も住まなくなった実家は、この「空家等」に当たる可能性があります。

特定空家等

空家法2条2項は、空家等のうち、次のいずれかの状態にあると認められるものを「特定空家等」と定めています。

管理不全空家等

空家法13条1項は、空家等が適切な管理が行われていないことによって そのまま放置すれば特定空家等に該当することとなるおそれのある状態 にあると認めるときの空家等を「管理不全空家等」としています。特定空家等の一歩手前の段階です。

判断の基準はガイドラインにある

どのような状態なら管理不全空家等・特定空家等に当たるかの判断は、市区町村が行います。国土交通省は、判断の参考として「管理不全空家等及び特定空家等に対する措置に関する適切な実施を図るために必要な指針（ガイドライン）」を公表しています。

この記事では、具体的な判断の基準は並べません。判断は個々の家の状態や周辺への影響を見て市区町村が行います。ご自身の実家がどう見られるかが気になる場合は、実家のある市区町村の空き家の担当窓口に相談してください。

固定資産税等：勧告を受けると住宅用地特例の対象から外れる

住宅用地特例の仕組み

地方税法349条の3の2は、人の居住の用に供する家屋の敷地（住宅用地）について、固定資産税の課税標準を次のように定めています。

区分 課税標準
住宅用地 価格の3分の1の額
小規模住宅用地（住居1戸につき200㎡までの部分） 価格の6分の1の額

※ e-Gov法令検索「地方税法」第349条の3の2（2026-11-03確認）。

住宅用地の特例は都市計画税にもあり、課税標準は価格の2/3（小規模住宅用地は1/3）です（地方税法702条の3）。

そのうえで349条の3の2は、空家法13条2項の勧告を受けた管理不全空家等、22条2項の勧告を受けた特定空家等の敷地を、この「住宅用地」から除く と定めています。勧告を受けると、課税標準を1/3・1/6にする特例の対象から外れる、ということです。

勧告とは別に、「住宅」に当たらないとされる場合

固定資産税等の住宅用地特例から外れる経路は、空家法の勧告だけではありません。国土交通省の資料「固定資産税等の住宅用地特例に係る空き家対策上の措置」によると、総務省の通知（平成27年総務省固定資産税課長通知）では、次のような場合は特例の対象となる「住宅」には該当しないとされています。

当たるかどうかは市区町村が判断します。この記事では、個別の家が当たるかどうかは扱いません。

「6倍になる」は条文の言い方ではない

検索すると「空き家を放置すると固定資産税が6倍になる」という言い方をよく見かけます。これは、200㎡以下の部分の課税標準が1/6になっている特例から外れることを、倍数で言い表したものと考えられます。

ただし、条文に書かれているのは「住宅用地から除く」ことで、「税額が何倍になる」ことではありません。 実際の税額の計算には、この記事で扱っていないほかの規定もかかわり、市区町村（東京23区は都税事務所）が計算します。この記事では、何倍になるか、いくらになるかは扱いません。税額は、実家のある市区町村の固定資産税の窓口で確かめてください。

勧告の前に、指導・助言の段階がある

表のとおり、勧告の前には、管理不全空家等なら指導（13条1項）、特定空家等なら助言・指導（22条1項）の段階があります。条文上、勧告は、指導や助言をしても状態が改善されない場合に行われるものです。市区町村から連絡や通知が届いたら、放置せずに内容を確かめ、窓口に相談してください。

命令・過料・行政代執行：特定空家等だけの段階

命令の前に、意見を述べる機会がある

特定空家等について勧告を受け、正当な理由がなくその措置をとらなかった場合で、特に必要があると認めるときは、市町村長は相当の猶予期限を付けて、措置をとるよう命令できます（空家法22条3項）。

命令をしようとするときは、あらかじめ、命令の内容や理由などを記した通知書を交付し、意見書と自己に有利な証拠を出す機会を与えなければなりません（同4項）。通知書を受けた人は、交付を受けた日から5日以内に、意見書の提出に代えて公開による意見の聴取を行うよう請求できます（同5項）。

過料は「命令に違反した場合」

空家法30条1項は、22条3項の命令に違反した者を 50万円以下の過料 に処すると定めています。

ここで押さえておきたいのは、過料の対象は命令への違反だということ です。空き家にしていることや、管理が行き届いていないこと自体に過料の定めがあるわけではありません。所有者の管理は、前述のとおり努力義務（5条）です。

なお、同条2項には、市町村が行う立入調査などを拒むなどした場合の20万円以下の過料の定めもあります。

行政代執行

命令された措置が履行されないとき、履行しても十分でないとき、または期限までに完了する見込みがないときは、市町村長は行政代執行法の定めに従って、自ら措置を行い、または第三者に行わせることができます（空家法22条9項）。

行政代執行法は、行政庁が義務者のなすべき行為を自ら行い、または第三者にさせて、その費用を義務者から徴収できる と定めています（2条）。費用の額と納期日を定めて文書で納付を命じ（5条）、国税滞納処分の例により徴収できます（6条）。

命令を経ない例外：略式代執行・緊急代執行

行政代執行は命令のあとの段階ですが、空家法には命令を経ない例外もあります。命令の対象となる人を過失なく確知できないときは、市町村長は、その人の負担において、措置を自ら行い、または措置を行う人に行わせることができます（22条10項、略式代執行）。また、災害その他非常の場合に、特定空家等が保安上著しく危険な状態にあるなどで緊急に措置をとる必要があり、命令するいとまがないときも、命令の対象となる人の負担において、措置を自ら行い、または行わせることができます（同11項、緊急代執行）。これらの費用の徴収には、行政代執行法5条・6条が準用されます（同12項）。

措置の実績（国土交通省の資料から引用）

国土交通省の資料「固定資産税等の住宅用地特例に係る空き家対策上の措置」には、特定空家等に対する措置の実績が載っています。この記事で集計したものではなく、同資料からの引用です。

措置 件数 市区町村数
勧告 3,078件 417
命令 382件 180
行政代執行 180件 129

※ 平成27年5月〜令和5年3月の累計。国土交通省「固定資産税等の住宅用地特例に係る空き家対策上の措置」（2026-11-03確認）より。

空家法の外にある決まり：民法717条

空き家に関わる決まりは、空家法と地方税法だけではありません。民法717条1項は、土地の工作物の設置または保存に瑕疵があることによって他人に損害を生じたときは、その工作物の占有者が賠償の責任を負い、占有者が損害の発生を防止するのに必要な注意をしたときは所有者が賠償しなければならない、と定めています。個別の事案で責任があるかどうかは、この記事では判断しません。

実家が空き家になったら確かめること

ここまでのルールを踏まえて、実家が空き家になったときに確かめておきたいことを並べます。

確かめること 確かめ先 関連する記事
家と土地の名義（誰の名義か、相続登記が済んでいるか） 法務局（登記事項証明書）、固定資産税の納税通知書 実家を売る前に確かめること（相続登記の申請義務と名義の確かめ方）
誰が、どのくらいの間隔で管理するか 家族 実家じまいの全体地図（段階1：家族で状況を共有する）
市区町村からの通知・連絡の内容 実家のある市区町村の空き家の担当窓口 ―
固定資産税等の扱い 実家のある市区町村の固定資産税の窓口（東京23区の固定資産税は都税事務所。地方税法734条） ―
家の中の片付けを業者に頼む場合の確認 依頼する業者・市区町村 遺品整理業者に頼む前の確認

相続した実家の場合は、まず名義を確かめてください。相続登記の申請義務や、名義の確かめ方は「実家を売る前に確かめること」で扱っています。空家法5条の責務は「所有者又は管理者」に向けたものなので、誰が所有者で、誰が管理するのかを家族で決めておくことが出発点になります。

よくある質問

よくある質問

空き家を放置すると、固定資産税は6倍になるのですか？

「6倍」は条文の言い方ではありません。地方税法349条の3の2は、住宅用地の固定資産税の課税標準を価格の1/3（200㎡以下の部分は1/6）にする特例を定め、空家法の勧告を受けた管理不全空家等・特定空家等の敷地をこの「住宅用地」から除くとしています。勧告を受けると特例の対象から外れる、というのが条文の内容です。実際の税額の計算には、この記事で扱っていないほかの規定もかかわり、市区町村（東京23区は都税事務所）が計算するため、実家のある市区町村の固定資産税の窓口で確かめてください。

空き家を放置しているだけで、罰金や過料を科されますか？

空家法の過料（50万円以下）は、特定空家等について市町村長が出した命令（22条3項）に違反した場合の定めです（30条1項）。空き家にしていること自体に過料の定めがあるわけではありません。所有者の管理は「適切な管理に努める」努力義務です（5条）。ただし、立入調査を拒むなどした場合には20万円以下の過料の定めがあります（30条2項）。

固定資産税の扱いは、いつから変わりますか？

空家法との関係では、きっかけは「勧告」です。管理不全空家等（13条2項）または特定空家等（22条2項）として勧告を受けると、その敷地は住宅用地から除かれます。空き家になった時点や、指導を受けた時点ではありません。ただし勧告とは別に、総務省の通知（平成27年）では、構造上住宅と認められない場合などは特例の対象の「住宅」に当たらないとされています（国土交通省資料）。当たるかどうかは市区町村が判断します。どの年度の税から反映されるかも含め、実家のある市区町村の固定資産税の窓口で確かめてください。

管理不全空家等と特定空家等は、何が違いますか？

特定空家等は、倒壊など著しく保安上危険となるおそれがある、著しく衛生上有害となるおそれがある、著しく景観を損なっている、周辺の生活環境の保全のために放置が不適切である、のいずれかの状態にある空家等です（2条2項）。管理不全空家等は、そのまま放置すれば特定空家等に該当することとなるおそれのある状態の空家等です（13条1項）。管理不全空家等に対しては指導と勧告まで、特定空家等に対しては助言・指導、勧告、命令、行政代執行（命令を経ない略式代執行・緊急代執行を含む）までの定めがあります。

自分の実家が管理不全空家等や特定空家等に当たるか、どうすれば分かりますか？

判断するのは市区町村です。国土交通省は判断の参考として「管理不全空家等及び特定空家等に対する措置に関する適切な実施を図るために必要な指針（ガイドライン）」を公表していますが、この記事では個別の家が当たるかどうかは判断しません。気になる場合は、実家のある市区町村の空き家の担当窓口に相談してください。

市区町村から指導の連絡が来たら、どうすればいいですか？

条文上、勧告は指導や助言をしても状態が改善されない場合に行われます。連絡や通知が届いたら放置せず、何を求められているのかを確かめ、通知を出した市区町村の担当窓口に相談してください。

まとめ：空家法で固定資産税等が変わるきっかけは「勧告」、過料は「命令違反」

空き家になった実家を放置したときのルールは、条文で読むと段階に分かれています。

押さえておきたいのは、次の4点です。

自分の家が当たるかどうか、税額がいくらになるかは、実家のある市区町村に確かめてください。名義や相続登記の確認は「実家を売る前に確かめること」、実家じまい全体の流れは「実家じまいは何から始める？段階ごとの相談先と期限のある手続きの全体地図」で確認できます。

出典・参考

※ 本記事は一般的な情報提供を目的としています。法令は改正されることがあり、措置の運用や固定資産税等の計算は市区町村ごとに行われます。個別の事案については、実家のある市区町村の窓口や、弁護士・税理士などの専門家にご相談ください。